مفاد قانون مالیاتهای مستقیم در خصوص مالیات بر اجاره
مطابق با ماده 52 ق.م.م، درآمـد شخص حقیقــی یا حقوقــی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیتهای مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک میباشد. همچنین طبق ماده 53 ق.م.م، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میگردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابهالتفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره اشخاص حقیقی
طبق ماده 131 قانون مالیات های مستقیم نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانهای میباشد به شرح زیر است:
1- تا میزان پانصد میلیون (500,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (%15)
2- نسبت به مازاد پانصد میلیون (500,000,000) ریال تا میزان یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)
3- نسبت به مازاد یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)
تبصره- به ازای هر ده درصد (10%) افزایش درآمد ابرازی مشمول مالیات اشخاص موضوع این ماده نسبت به درآمد ابرازی مشمول مالیات سال گذشته آنها، یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصد از نرخهای مذکور کاسته میشود. “شرط برخورداری از این تخفیف تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوطه در مهلت اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی است”.
طبقه اول نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی (مشاغل، املاک اجاری و …) ماده 131ق.م.م: 200میلیون تومان
طبقه دوم نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی (مشاغل، املاک اجاری و …) ماده 131 ق.م.م: 400 میلیون تومان تعیین شد.
معافیت های مالیات بر درآمد اجاره و کسورات مالالاجاره
1- محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. در صورتیکه چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
2- مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا میشوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف میباشند. در غیر اینصورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
3- املاکی که مجانا در اختیار وزارتخانه ها و موسسات دولتی، شهرداریها و دهیاریها و دستگاههایی قرار گرفتهاند که بودجه آنها از طریق دولت تأمین میشود، غیر اجاری تلقی میشود.
4- در صورتیکه مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود. این مهلت حداکثر میتواند 6ماه باشد. در این صورت اجاری تلقی نمیشود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
5- هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانة سازمانی که کارفرما در اختیار او میگذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مالالاجارهای که به موجب سند رسمی یا قرارداد میپردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم میگردد از کل مال الاجارة دریافتی او کسر خواهد شد.
6- شخص حقیقی که هیچگونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) ق.م.م از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچگونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتیکه ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
مهم؛ توجه داشته باشید زمانی می توانیم از معافیتها و کسورات مالالاجاره فوق استفاده کنیم که، اظهارنامه مالیاتی خود را در موعد مقرر تسلیم اداره کل امور مالیاتی کشور کنیم. در غیر این صورت متحمل جرایم مالیاتی خواهیم شد.
جدول نحوه محاسبه مالیات اجاره 1402 برای اشخاص حقیقی و حقوقی
در جدول زیر نحوه محاسبات مرتبط با مالیات اجاره املاک به تفکیک اشخاص حقیقی و حقوقی درج شده و با استفاده از آن براحتی میتوانید اقدام به محاسبه مالیات اجاره خود نمایید.
| اشخاص | نرخ مالیات اجاره سال 1401 | ||
| اشخاص حقوقی؛ مطابق با ماده 105 ق.م.م | 25% | ||
| اشخاص حقیقی؛ کل مالالاجاره، پس از کسر 25% و
محاسبه مالیات با نرخهای ماده 131 ق.م.م |
درآمد مشمول مالیات اجاره 1402 (ریال) | نرخ مالیات اجاره 1402 | |
| 0 | 2000,000,000 | 15% | |
| 2000,000,001 | 4,000,000,000 | 20% | |
| 4,000,000,001 | و بیشتر از آن | 25% | |
جرایم مرتبط با مالیات اجاره املاک
1- مطابق با ماده 54 مکرر ق.م.م هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای 100هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره (7) ماده (169 مکرر) این قانون، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن با کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیتهای تبصره (11) ماده (53) قانون مالیات های مستقیم، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر میشود: شایان ذکر است مالیات مزبور تا زمانی که تعداد واحد مسکونی موجود در شهرهای بالای 100هزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار ایران به یک ممیز بیست و پنج صدم (1/25) برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجراء است.
سال اول- معادل 6 برابر مالیات متعلقه سال دوم- معادل 12برابر مالیات متعلقه سال سوم به بعد- معادل 18برابر مالیات متعلقه
2- ضرایب مالیاتی فوق برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله اشخاص موضوع ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14، که دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب فوق اعمال میشود.
3- در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری موضوع ماده (54) ق.م.م یا میانگین قیمتهای روز منطقه موضوع ماده (64) ق.م.م، از طریق سامانه معاملات املاک که وزارت راه و شهرسازی ظرف مدت حداکثر 3 ماه از لازم الاجراء شدن این ماده، با استفاده از امکانات موجود، راه اندازی و اجراء میکند، عرضه نماید، مشمول مالیات موضوع ماده 54 مکررق.م.م نمیشود. اگر مالک بیش از دوبار از اجاره یا فروش ملک خود به قیمتهای مذکور خودداری کند، واحد مذکور از زمانی که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است، حسب مورد مشمول مالیات موضوع ماده 54 مکرر ق.م.م یا جریمه موضوع بند (5) تبصره (8) ماده (169 مکرر) این قانون میشود.
4- در صورت اظهار خلاف واقع در اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
مثالی در خصوص نحوه محاسبه مالیات اجاره 1402
سوال1؛ فرض بفرمایید مالک (شخص حقیقی) یک واحد آپارتمان ملک خود را از قرار ماهیانه 20میلیون تومان به مستأجر اجاره داده است، مطلوب است محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک مورد نظر.
مالیات بر درآمد اجاره این مالک حقیقی برابر است با 27 میلیون تومان. 27 = 15% * 180 180 = 75% * (12 * 20)
سوال2؛ فرض بفرمایید مالک (شخص حقوقی) یک واحد آپارتمان ملک خود را از قرار ماهیانه 20میلیون تومان به مستأجر اجاره داده است، مطلوب است محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک مورد نظر.
مالیات بر درآمد اجاره این مالک حقیقی برابر است با 45 میلیون تومان. 45 = 25% * 180 180 = 75% * (12 * 20)
البته ذکر مجدد این نکته ضروری استکه، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
فرم اظهار نامه مالیات بر درآمد اجاره
سوالات متداول؟
آیا مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود مشمول مالیات می شود؟
پاسخ: بله، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (50%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب میگردد.
آیا هزینههایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می شود مشمول مالیات است؟
پاسخ: بله، هزینههایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتیکه عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه، تقویم و به عنوان مالالاجاره غیر نقدی به جمع اجارهبهای سال انجام هزینه اضافه میشود.
مالیات اجاره اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک توسط مالک چگونه محاسبه میشود؟
مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مالالاجاره دریافتی کسر و مازاد آن مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
مالیات تکلیفی اجاره املاک، ظرف چه مدتی باید بوسیله شرکت مستأجر کسر و به حساب سازمان امور مالیاتی کشور واریز شود؟
وزارتخانهها، موسسات و شرکتهای دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفاند مالیات اجاره را از مالالاجارههایی که پرداخت میکنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
محاسبه مالیات واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی به موجب قرارداد واگذار میگردد؟
واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار میگردد. مادامکه در تصرف خریدار میباشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمیشود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد. مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
واحدهای نوساز و در طرح (پروژه)های انبوه سازی چه زمانی مشمول مالیات بر خانه های خالی می شوند؟
واحدهای نوساز پس از 12ماه و در طرح (پروژه)های انبوه سازی پس از 18ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی (موضوع ماده (100) قانون شهرداری مصوب 1334/04/11 با اصلاحات و الحاقات بعدی آن) مشمول مالیات موضوع این ماده میشوند.
میزان اجاره بها خانه های خالی چگونه محاسبه میشود؟
بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد
در مواردی که قرارداد اجاره وجود نداشته باشد.میزان اجاره بها چگونه محاسبه میشود؟
در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد
نحوه محاسبه اجاره بها چنانچه قرارداد اجاره کمتر از 80% ارقام جدول املاک مشابه باشد.میزان اجاره بها چگونه محاسبه میشود؟
چنانچه مبلغ مندرج در قرارداد اعم از رسمی و یا عادی کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
جریمه اظهار خلاف واقع مالیات بر درآمد اجاره املاک چقدر است؟
یک برابر مالیات متعلقه
